空き家の譲渡所得の3,000万円控除

１．特例措置の概要

　空き家に係る譲渡所得の3,000万円特別控除の特例（以下、空き家特例）とは、被相続人の居住の用に供していた家屋及びその敷地等を相続した相続人が、相続開始の日から３年を経過する日の属する年の12月31日までに、一定の要件を満たして当該家屋又は土地を譲渡した場合には、当該家屋又は土地の譲渡所得から3,000万円を特別控除できるものです。この特例措置は、令和５年度税制改正により、適用期間が令和９年12月31日までに延長され、特例の対象となる譲渡について拡充が行われました。この拡充については令和６年１月１日以降の譲渡が対象です。

２．令和6年度以後の譲渡から買主側の耐震改修・除却工事でも特例対象に

　令和6年1月1日以後の譲渡については、譲渡前に相続人（売主）が耐震改修工事や除却工事を行う場合に加え、譲渡後に“買主が行う場合”も空き家特例の対象となりました。買主による工事等は、譲渡日から譲渡年の翌年2月15日までに完了する必要があります。

売主が、買主による工事で空き家特例の適用を受ける場合も、確定申告書に「被相続人居住用家屋等確認書」（以下、確認書）の添付が必要です。

家屋所在地の市区町村で確認書の交付申請を行う際、“買主に取得してもらう一定の書類”の提出が求められます。一定の書類について、耐震改修の場合は、「耐震基準適合日等の確認書類（耐震基準適合証明書、工事請負契約書のコピー、工事費用の領収書等など）」が当たり、除却等の場合は、「家屋全部の取壊し等完了日の確認書類（閉鎖事項証明書等）」が該当します。

３．国交省の例文では買主に対する損害賠償請求に関する文言も

　買主による譲渡年の翌年2月15日までの工事完了で、売主が空き家特例の適用を受けるための手続の流れは、【参考1】のとおりです。

　買主が期日までに工事を行うことを定めた「特約等」の締結や、市区町村への「特約書等のコピー」の提出については、税法上求められていませんが、特約等を未締結の場合は、買主の協力が得られず、買主が譲渡年の翌年2月15日までに工事を完了させない、買主が工事を完了させた後に取得すべき必要書類を交付してもらえないといったことから、空き家特例を適用できないケースが生じる恐れがあり、国交省は、こうしたトラブルを防止するために、市区町村での申請時に確認事項として特約書等のコピーの提出を求めています。国交省ホームページで公表されている特約等の例文では、工事の完了期日、必要書類の交付期日を定める文言に加え、これら期日を守らず空き家特例を適用できなかった場合、買主に対して損害賠償請求が可能とする文言が示されています（【参考2】）。